Waris Duduk Rumah Pusaka: Boleh Tolak Sewa?

Tidak boleh terus mengira jumlah tahun seseorang tinggal di rumah pusaka, darab dengan kadar sewa dan kemudian memotongnya daripada bahagian faraid waris tersebut.

Bahagian faraid dan tuntutan bayaran kerana seseorang menggunakan rumah pusaka ialah dua isu berbeza.

Bahagian faraid menentukan hak waris terhadap pusaka bersih. Tuntutan “sewa”, pampasan penggunaan atau bayaran lain pula perlu mempunyai asas yang boleh dibuktikan. Jika tuntutan itu dipertikaikan, ia tidak patut dianggap sebagai hutang hanya kerana waris lain menetapkan suatu jumlah sendiri.

Bagi pusaka kecil, JKPTG menjelaskan bahawa pembahagian secara muafakat hanya boleh dibuat apabila semua waris yang berhak bersetuju sepenuhnya.

Jadi, jawapan ringkasnya ialah:

Boleh bincang dan cuba selesaikan tuntutan penggunaan rumah sebagai sebahagian daripada penyelesaian pusaka, tetapi jangan terus potong daripada faraid tanpa persetujuan yang sah atau asas tuntutan yang telah diselesaikan dengan betul.

1. Bezakan Bahagian Faraid Dengan Tuntutan Bayaran Rumah

Ini perkara pertama yang perlu jelas.

Bahagian faraid menjawab soalan:

Berapa hak seseorang sebagai waris?

Tuntutan bayaran penggunaan rumah pula menjawab soalan lain:

Adakah orang itu berhutang kepada pusaka atau pihak lain kerana cara dia menggunakan rumah tersebut?

Dua soalan ini tidak boleh dicampurkan secara automatik.

Seseorang boleh mempunyai bahagian faraid yang sah, tetapi pada masa yang sama mungkin ada tuntutan kewangan lain yang perlu diselesaikan. Sebaliknya, kewujudan pertikaian tentang penggunaan rumah juga tidak dengan sendiri menghapuskan hak faraidnya.

Untuk memahami perbezaan antara hak waris dan proses pentadbiran, baca Pembahagian Faraid: Asas Harta Pusaka Islam.

2. Duduk Bertahun-tahun Tidak Automatik Menjadi Hutang Sewa

Kesilapan paling mudah ialah menggunakan formula:

jumlah bulan tinggal × kadar sewa pasaran = hutang waris.

Formula itu terlalu mudah.

Sebelum menentukan sama ada wujud tuntutan bayaran, sekurang-kurangnya perkara berikut perlu disemak:

• adakah rumah masih berdaftar atas nama si mati atau sudah dipindah kepada waris;
• siapa yang mempunyai hak terhadap rumah pada tempoh berkenaan;
• adakah waris lain pernah memberi izin untuk tinggal secara percuma;
• adakah pernah ada persetujuan bahawa penghuni perlu membayar sewa;
• bilakah bantahan atau tuntutan bayaran mula dibuat;
• adakah penghuni pernah menghalang waris lain daripada menggunakan atau mengakses rumah;
• siapa yang membayar cukai, penyelenggaraan, pembaikan atau kos rumah; dan
• adakah sudah ada pentadbir, Perintah Pembahagian, Surat Kuasa Mentadbir atau arahan mahkamah yang berkaitan.

Sebab itu, jangan menganggap keseluruhan tempoh seseorang berada di rumah tersebut sebagai satu hutang sewa yang sudah terbukti.

Artikel Hukum Melambatkan Pembahagian Harta Pusaka juga menegaskan bahawa apabila seorang waris menggunakan rumah pusaka, persetujuan waris, kedudukan pemilikan, kos dan kesan kepada hak pihak lain perlu diperiksa.

3. Bagaimana Jika Rumah Sudah Menjadi Milik Bersama?

Jika tanah atau rumah sudah didaftarkan kepada beberapa pemilik bersama, satu lagi prinsip perlu difahami.

Dalam ringkasan rasmi kes Law King Po & Ors v Sacofa Sdn Bhd & Ors, Mahkamah menyatakan secara umum bahawa co-owner berhak menggunakan dan menduduki keseluruhan harta tertakluk kepada hak serupa co-owner lain apabila tiada dakwaan bahawa seorang co-owner telah disingkir atau dihalang daripada menggunakan harta.

Bahan kerajaan INSTUN turut menghuraikan prinsip pemilikan bersama di bawah Seksyen 343 Kanun Tanah Negara. Rujuk Tanah Oh Tanah: Siri Ke-54 — INSTUN.

Ini bukan bermaksud seorang waris sentiasa boleh tinggal percuma selama-lamanya.

Maksud yang lebih penting untuk soalan ini ialah:

Menduduki harta bersama tidak dengan sendirinya membuktikan bahawa hutang sewa wujud.

Fakta tentang persetujuan, penghalangan hak pihak lain, perjanjian dan status pemilikan masih perlu diperiksa.

Jika rumah masih atas nama si mati dan pusaka belum diselesaikan, jangan gunakan prinsip co-owner secara terus seolah-olah semua waris sudah menjadi pemilik berdaftar. Status pentadbiran pusaka perlu diperiksa terlebih dahulu.

4. Bagaimana Jika Ada Waris Yang Tidak Setuju Penghuni Terus Tinggal?

Ini menjadikan isu lebih serius, tetapi masih tidak menghasilkan satu angka sewa secara automatik.

Jabatan Mufti Negeri Selangor pernah menjawab satu situasi selepas hak setiap waris terhadap sebuah rumah telah direkodkan. Dalam keadaan itu, penggunaan rumah tersebut dinyatakan perlu mendapat persetujuan setiap waris tanpa terkecuali.

Rujuk jawapan Jabatan Mufti Negeri Selangor mengenai penggunaan rumah pusaka oleh seorang waris.

Daripada sudut pengurusan keluarga, perkara yang patut direkod ialah:

• siapa bersetuju;
• siapa membantah;
• bila bantahan dibuat;
• apa yang diminta — keluar, bayar sewa atau cari penyelesaian lain; dan
• bagaimana penghuni memberi respons.

Rekod ini penting kerana pertikaian selepas bertahun-tahun jauh lebih sukar diselesaikan jika semua pihak hanya bergantung pada ingatan.

5. Bila Tuntutan Bayaran Lebih Wajar Dinilai Dengan Serius?

Tuntutan bayaran penggunaan rumah lebih wajar dibawa untuk semakan khusus apabila terdapat bukti seperti:

Ada persetujuan untuk membayar sewa atau pampasan

Jika penghuni pernah bersetuju untuk membayar sejumlah bayaran tetapi tidak melaksanakannya, dokumen dan komunikasi tersebut menjadi fakta penting.

Ada bantahan yang jelas daripada pihak yang berhak

Jika waris lain secara jelas menolak penggunaan eksklusif rumah, catat bila bantahan bermula dan apakah hak yang dikatakan terjejas.

Ada dakwaan waris lain dihalang menggunakan rumah

Penggunaan sendiri tidak sama dengan menghalang orang lain. Jika ada dakwaan bahawa kunci, akses atau penggunaan rumah sengaja dinafikan kepada pihak yang turut mempunyai hak, perkara itu perlu dinilai berdasarkan bukti.

Pentadbir atau perintah menetapkan cara rumah perlu diurus

Jika sudah ada dokumen kuasa, semak dahulu apakah kuasa, arahan dan syarat yang sebenarnya diberikan.

Semua waris mahu membuat penyelesaian bersama

Jika semua pihak yang berhak memahami kedudukan masing-masing dan mahu menyelesaikan isu secara muafakat, jumlah pampasan atau set-off boleh dirunding dan direkodkan dengan jelas.

6. Bolehkah Peguam Terus Tolak Jumlah Itu Daripada Bahagian Waris?

Tidak semata-mata kerana peguam sedang menguruskan fail pusaka.

Peguam boleh membantu:

• menyemak dokumen dan status pemilikan;
• menilai apakah jenis tuntutan yang sebenarnya wujud;
• menyusun kronologi dan bukti;
• mendapatkan penilaian sewaan jika ia benar-benar diperlukan;
• merunding penyelesaian antara waris;
• menyediakan perjanjian atau terma persetujuan; dan
• mengambil tindakan melalui forum yang sesuai jika tuntutan dipertikaikan.

Namun, peguam tidak mempunyai kuasa unilateral untuk mencipta satu hutang sewa, menetapkan tempohnya dan mengurangkan bahagian faraid hanya berdasarkan permintaan seorang waris.

Jika semua waris yang berhak bersetuju dengan satu penyelesaian, perkara itu boleh direkodkan dengan jelas. Jika tidak ada persetujuan, tuntutan yang dipertikaikan perlu diselesaikan melalui proses yang sesuai sebelum dianggap sebagai jumlah yang boleh ditolak.

7. Jika Semua Waris Setuju, Bolehkah Buat Set-Off?

Secara praktikal, penyelesaian secara persetujuan boleh dipertimbangkan.

Contohnya, selepas hak setiap waris dikenal pasti, semua pihak mungkin bersetuju bahawa suatu jumlah tertentu diambil kira sebagai pampasan penggunaan rumah dan jumlah itu diselaraskan ketika pembahagian.

Tetapi jangan buat persetujuan kabur seperti:

“Nanti kita kira sewa dan potong.”

Rekodkan dengan jelas:

• rumah yang dimaksudkan;
• tempoh yang dipersetujui;
• asas jumlah bayaran;
• kos rumah yang turut diambil kira;
• jumlah akhir yang dipersetujui;
• bagaimana jumlah itu akan diselaraskan;
• siapa yang bersetuju; dan
• sama ada terdapat waris bawah umur atau pihak yang memerlukan perlindungan khusus.

8. Rumah Lain Milik Penghuni Tidak Menentukan Bahagian Faraid

Ada keluarga berhujah:

“Dia sudah ada rumah sendiri. Kenapa masih duduk rumah pusaka?”

Perkara itu boleh menjadi isu keadilan dari sudut perbincangan keluarga, tetapi ia bukan formula untuk mengubah bahagian faraid.

Bahagian faraid ditentukan berdasarkan hubungan waris dan syarat pewarisan yang berkaitan, bukan berdasarkan siapa lebih kaya, siapa memiliki rumah lain atau siapa lebih memerlukan wang.

Begitu juga keadaan kewangan waris lain tidak dengan sendiri menambah bahagiannya.

Fakta ekonomi keluarga boleh dibincangkan ketika mencari penyelesaian secara sukarela, tetapi jangan gunakannya untuk mengubah hak tanpa persetujuan yang sah.

9. Bagaimana Dengan Cukai, Pembaikan dan Kos Rumah Yang Dibayar Penghuni?

Ini juga tidak patut diabaikan.

Jika seseorang tinggal di rumah pusaka tetapi pada masa yang sama membayar:

• cukai tanah;
• cukai taksiran;
• pembaikan besar;
• penyelenggaraan;
• insurans atau takaful berkaitan rumah; atau
• kos lain yang benar-benar menjaga aset,

simpan semua bukti.

Jangan terus membuat dua andaian bertentangan:

1. “Dia duduk rumah, jadi semua kos itu tanggungjawab dia sendiri”; atau
2. “Dia bayar kos rumah, jadi dia tidak perlu bayar apa-apa langsung.”

Kedua-duanya memerlukan asas.

Jika keluarga mahu membuat penyelesaian kewangan, pendapatan, manfaat dan kos yang sah perlu disusun dalam satu rekod supaya tiada pihak memilih angka yang hanya menguntungkan kedudukannya.

Jika anda mahu memahami keseluruhan aliran urusan pusaka sebelum masuk kepada pertikaian seperti ini, buku Pusaka Dibiarkan, Waris Terbeban menyusun proses daripada pengesanan aset hingga tindakan selepas perintah. Dapatkan buku saya sekarang.

10. Apa Waris Patut Buat Sekarang?

Jangan mulakan dengan mencari kadar sewa.

Mulakan dengan membina fakta.

Langkah 1 — Semak status rumah

Dapatkan geran atau carian rasmi terkini. Pastikan sama ada rumah masih atas nama si mati, sudah didaftarkan kepada waris atau berada dalam keadaan lain.

Langkah 2 — Semak status pentadbiran pusaka

Kenal pasti sama ada permohonan sudah dibuat dan sama ada Perintah Pembahagian, Surat Kuasa Mentadbir atau dokumen pentadbiran lain sudah wujud.

Jika keluarga belum memahami keseluruhan proses, baca Cara Menguruskan Harta Pusaka Selepas Kematian.

Langkah 3 — Bina kronologi penggunaan rumah

Catat:

• bila penghuni mula tinggal;
• atas izin siapa;
• apa yang pernah dipersetujui;
• bila waris lain mula membantah;
• bila permintaan keluar atau bayar dibuat; dan
• apa respons penghuni.

Langkah 4 — Kumpulkan bukti wang dan kos

Simpan resit, penyata, bil, cukai dan bukti pembaikan. Jika ada komunikasi tentang sewa, simpan juga.

Langkah 5 — Asingkan dua pengiraan

Sediakan:

1. pengiraan hak pusaka/faraid; dan
2. tuntutan kewangan yang masih dipertikaikan.

Jangan campurkan dua angka itu sebelum asas tuntutan disahkan.

Langkah 6 — Bawa kepada peguam atau pihak yang mengurus pusaka

Minta mereka menjawab soalan yang tepat:

“Adakah fakta dan dokumen ini mewujudkan tuntutan bayaran yang boleh dikuatkuasakan, dan jika ya, melalui proses apa ia perlu diselesaikan sebelum pembahagian?”

Soalan itu lebih tepat daripada:

“Boleh tolak sewa bertahun-tahun terus daripada faraid?”

Langkah 7 — Jika boleh, cari penyelesaian yang direkodkan

Jika semua pihak bersetuju, rekodkan jumlah, asas dan cara set-off dengan jelas. Jika tidak bersetuju, jangan paksa satu angka sebagai “hutang” tanpa penyelesaian yang sah.

Pengalaman Tuan Hanaffi: Asingkan Tiga Perkara Sebelum Berunding

Dalam pertikaian rumah pusaka, pendekatan kerja yang lebih selamat ialah mengasingkan tiga perkara:

1. hak pusaka — siapa waris dan berapa bahagian;
2. penggunaan rumah — siapa tinggal, dengan izin siapa dan siapa terjejas; dan
3. tuntutan wang — adakah benar-benar wujud hutang, pampasan atau kos yang perlu diselaraskan.

Jika tiga perkara ini dicampurkan, perbincangan mudah berubah menjadi:

“Dia duduk lama, jadi bahagian dia mesti kurang.”

Sedangkan itu belum tentu kesimpulan yang betul.

Pengamatan ini digunakan untuk menyusun isu, bukan untuk menentukan keputusan undang-undang bagi mana-mana keluarga tertentu.

Contoh Situasi

Contoh ini ialah ilustrasi, bukan kes pelanggan sebenar.

Seorang bapa meninggal dan meninggalkan sebuah rumah. Salah seorang anak terus tinggal di rumah itu. Pada peringkat awal, adik-beradik lain tidak mempunyai rekod bertulis tentang sama ada dia dibenarkan tinggal percuma atau perlu membayar.

Selepas beberapa tahun, timbul pertikaian. Sebahagian waris mahu bayaran sewa dikenakan untuk keseluruhan tempoh dan ditolak daripada bahagian anak tersebut.

Cara yang lebih selamat bukan terus mengira sewa.

Keluarga perlu menentukan:

• status rumah pada setiap peringkat;
• siapa memberi atau menolak izin;
• bila tuntutan bermula;
• sama ada penggunaan itu menjejaskan hak waris lain;
• kos rumah yang dibayar; dan
• sama ada semua pihak boleh mencapai penyelesaian.

Hanya selepas fakta itu jelas barulah isu pampasan atau set-off boleh dinilai secara munasabah.

Soalan Lazim

Boleh ke tuntut sewa untuk semua tahun waris duduk di rumah pusaka?

Jangan anggap boleh secara automatik. Tempoh tuntutan dan asas bayaran perlu dinilai berdasarkan status rumah, persetujuan, bantahan, dokumen dan asas undang-undang yang sebenar. Jangan mengira seluruh tempoh sebagai hutang sebelum perkara itu disahkan.

Kalau waris sudah banyak kali minta dia keluar tetapi dia enggan?

Itu fakta penting dan perlu dibuktikan. Simpan mesej, surat, minit perbincangan atau bukti lain. Namun, keengganan keluar masih tidak memberi kuasa kepada seorang waris untuk menetapkan sendiri jumlah hutang dan memotongnya daripada faraid.

Kalau semua waris setuju kenakan suatu jumlah kepada penghuni?

Jika semua waris yang berhak benar-benar bersetuju dan hak pihak yang perlu dilindungi tidak terjejas, penyelesaian itu boleh direkodkan secara jelas. Bagi pusaka kecil, muafakat pembahagian memerlukan persetujuan penuh semua waris yang berhak.

Kalau penghuni bayar cukai dan baiki rumah?

Rekodkan semua bayaran yang benar-benar berkaitan dengan rumah. Ia mungkin relevan dalam penyelesaian akaun antara pihak, tetapi jangan terus menganggap semua kos menghapuskan tuntutan penggunaan atau sebaliknya.

Adakah waris yang mempunyai rumah lain hilang hak terhadap rumah pusaka?

Tidak hanya kerana dia mempunyai rumah lain. Hak faraid tidak ditentukan berdasarkan kekayaan atau jumlah rumah yang dimiliki.

Boleh terus halau waris yang duduk di rumah pusaka?

Jangan bertindak sendiri tanpa menyemak status pemilikan, pentadbiran, pihak yang berhak dan proses undang-undang yang sesuai. Jika berlaku pertikaian serius, dapatkan nasihat berdasarkan geran, perintah dan fakta sebenar.

Kesimpulan

Seorang waris tinggal di rumah pusaka untuk tempoh yang panjang tidak bermaksud seluruh tempoh itu automatik menjadi hutang sewa yang boleh dipotong daripada bahagiannya.

Pertama, tentukan hak faraid. Kedua, semak status rumah dan penggunaan. Ketiga, tentukan sama ada benar-benar wujud tuntutan bayaran yang mempunyai asas.

Jika semua waris bersetuju, penyelesaian dan set-off boleh dirunding serta direkodkan dengan jelas. Jika tuntutan dipertikaikan, selesaikan asas tuntutan dahulu sebelum mengurangkan bahagian pusaka sesiapa.

Perlukan Bantuan Menyusun Dokumen Sebelum Bincang Dengan Peguam?

Jika keluarga anda berdepan pertikaian seperti seorang waris tinggal di rumah pusaka, tuntutan sewa lama atau cadangan untuk menolak wang daripada bahagian pusaka, sediakan geran/carian rasmi, dokumen pentadbiran, kronologi penggunaan rumah, rekod komunikasi dan bukti kos sebelum hubungi Hanaffi untuk konsultansi.

Penafian: Artikel ini ialah penerangan umum. Ia bukan fatwa, keputusan faraid atau nasihat undang-undang khusus. Hak dan tindakan sebenar bergantung pada status pemilikan, status pentadbiran pusaka, negeri, dokumen, persetujuan, bukti penggunaan, bentuk tuntutan dan arahan pihak berautoriti.